Aufgaben eines Hausmeisters: Was er darf und was nicht

Was fällt alles unter Hausmeisterservice?

Unter Hausmeisterservice fallen alle wiederkehrenden Arbeiten, die ein Gebäude sicher, sauber und funktionsfähig halten. Die IHK Bodensee-Oberschwaben fasst das Berufsbild so zusammen: Ein Hausmeister führt Aufsicht, erledigt pflegerische Arbeiten und kleine Ausbesserungen, die zum Gepräge der Hausmeistertätigkeit gehören. Typisch sind drei Bereiche.

Kontrolle und Technik

• regelmäßige Kontrollgänge durch Treppenhaus, Keller, Dachboden und Außenanlagen
• Heizungsanlage überwachen, entlüften und Wasser nachfüllen
• Leuchtmittel wechseln, Türschlösser und Türschließer nachstellen
• Mängel erkennen, festhalten und an Eigentümer oder Verwaltung melden

Haus und Außenanlagen

• Mülltonnen zum Abfuhrtermin bereitstellen und wieder hereinholen
• Treppenhaus, Keller und Gemeinschaftsräume reinigen oder die Reinigung kontrollieren
• Rasen mähen, Hecken schneiden, Laub entfernen, Dachrinnen reinigen
• Winterdienst auf Gehwegen und Zugängen, soweit er vereinbart ist

Organisation im Haus

• Lieferungen wie Heizöl oder Pellets annehmen
• Handwerkern Zugang verschaffen und die Arbeiten begleiten
• Ansprechpartner für Mieter bei Fragen zur Hausordnung sein

Welche dieser Punkte im Einzelfall dazugehören, regelt allein der Vertrag. Ein Hausmeister schuldet nur das, was vereinbart ist.

Welche Aufgaben hat ein Hausmeister in einem Mehrfamilienhaus?

Im Mehrfamilienhaus stehen die gemeinsam genutzten Flächen im Mittelpunkt. Der Hausmeister kümmert sich um Treppenhaus, Keller, Waschküche, Fahrradraum, Müllplatz, Hof und Garten. Die einzelnen Wohnungen gehören in der Regel nicht zu seinem Bereich.

Über das Jahr verschieben sich die Schwerpunkte: im Frühjahr die Außenanlagen nach dem Winter prüfen, im Sommer Rasen und Hecken, im Herbst Laub und Dachrinnen, im Winter Räumen und Streuen. Bis wann Gehwege geräumt sein müssen, regeln die Gemeinden in ihren Satzungen. Einzelheiten dazu stehen im Ratgeber Räum- und Streupflicht. Wo im Haus eine Kehrwoche gilt, kann sie der Hausmeister oder eine Treppenhausreinigung übernehmen, damit nicht jede Partei selbst putzen muss.

Was darf ein Hausmeister nicht?

Was darf ein Hausmeister nicht? Die kurze Antwort: alles, wofür das Gesetz eine Eintragung in die Handwerksrolle, ein eingetragenes Installationsunternehmen oder eine Verwaltererlaubnis verlangt. Die Grenzen ergeben sich aus drei Regelwerken.

Zulassungspflichtiges Handwerk

Ein zulassungspflichtiges Handwerk darf selbständig nur betreiben, wer in der Handwerksrolle eingetragen ist (§ 1 Abs. 1 HwO). Zu diesen Handwerken zählen unter anderem Elektrotechniker, Installateur und Heizungsbauer, Klempner, Maurer und Betonbauer, Maler und Lackierer, Tischler und Dachdecker (Anlage A zur HwO). Erlaubt bleiben Tätigkeiten, die für ein solches Handwerk nicht wesentlich sind, etwa weil sie sich in kurzer Zeit erlernen lassen (§ 1 Abs. 2 HwO). Darauf beruhen die kleinen Reparaturen, die ein Hausmeister ausführen darf. Wo genau die Grenze verläuft, hängt vom Einzelfall ab. Auskunft gibt die zuständige Handwerkskammer.

Elektro- und Gasanlagen

Die Elektroanlage hinter der Hausanschlusssicherung darf nur vom Netzbetreiber oder von einem Unternehmen errichtet, erweitert oder geändert werden, das im Installateurverzeichnis eines Netzbetreibers eingetragen ist (§ 13 Abs. 2 NAV). Für die Gasanlage hinter der Hauptabsperreinrichtung gilt dasselbe, ausdrücklich auch für die Instandhaltung (§ 13 Abs. 2 NDAV). Neue Steckdosen setzen, Leitungen verlegen oder an der Gastherme schrauben ist deshalb keine Hausmeisterarbeit.

Verwaltung und Mietrecht

Wer gewerbsmäßig Wohnungseigentum oder Mietverhältnisse über Wohnraum für Dritte verwaltet, braucht eine Erlaubnis als Wohnimmobilienverwalter (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO). Mietverträge schließen, Mieterhöhungen verlangen, abmahnen oder kündigen gehört deshalb zum Vermieter oder zur Hausverwaltung, nicht zum Hausmeister. Er darf auf die Hausordnung hinweisen und Verstöße melden.

Hausmeister oder Fachbetrieb: die Übersicht

Die Tabelle zeigt typische Fälle. Maßgeblich bleiben der Vertrag und die Rechtslage im Einzelfall.

Hauswartkosten: was auf Mieter umgelegt werden darf

Vermieter dürfen die Kosten für den Hauswart nur umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB). Umlagefähig sind nach § 2 Nummer 14 BetrKV die Vergütung, die Sozialbeiträge und die geldwerten Leistungen für den Hauswart. Das gilt aber nur, soweit seine Arbeit nicht Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten gehören ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV).

Daraus folgt: Die Kontrollgänge und die Pflege des Hauses sind umlagefähig, die kleine Reparatur ist es nicht. Auch die Annahme von Störungsmeldungen und das Beauftragen von Handwerkern hat der Bundesgerichtshof der Verwaltung zugeordnet. Eine Notdienstpauschale für den Hausmeister ist deshalb nicht umlagefähig (BGH, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19, Bericht bei LTO).

Eine weitere Regel steht ebenfalls in § 2 Nummer 14 BetrKV: Übernimmt der Hauswart zum Beispiel die Gartenpflege oder die Gebäudereinigung, dürfen die Kosten für diese Arbeitsleistung nicht zusätzlich unter der eigenen Kostenart angesetzt werden. Doppelt umlegen ist nicht zulässig.

Für die Praxis bewährt sich folgendes Vorgehen:

1. Im Hausmeistervertrag umlagefähige Tätigkeiten (Kontrolle, Pflege, Reinigung) und nicht umlagefähige Tätigkeiten (Reparaturen, Handwerkerkoordination) getrennt aufführen.
2. Die Arbeitszeit nach diesen Bereichen dokumentieren lassen, damit der Anteil in der Abrechnung nachvollziehbar ist.
3. Reparaturen und Notdienst gesondert berechnen lassen und nicht in die Nebenkosten übernehmen.
4. In der Eigentümergemeinschaft festhalten, welche Kosten in die Hausgeldabrechnung und welche in die Betriebskosten der vermieteten Wohnungen fließen.

Ist ein Hausmeisterservice sinnvoll?

Ein Hausmeisterservice lohnt sich vor allem dann, wenn niemand im Haus die Aufgaben verlässlich übernehmen kann oder will. Das betrifft Eigentümergemeinschaften, in denen die Kehrwoche und der Winterdienst immer wieder Streit auslösen, Vermieter, die nicht vor Ort wohnen, und Verwaltungen mit vielen Objekten. Beauftragt die Gemeinschaft einen Dienstleister, wird sie nicht selbst Arbeitgeber und muss Urlaub und Krankheit nicht selbst überbrücken. Wichtig sind klare Absprachen: welche Aufgaben, in welchem Rhythmus, wie dokumentiert und wie abgerechnet. Wie der Preis für eine regelmäßige Reinigung entsteht, zeigt der Ratgeber Was kostet eine Treppenhausreinigung?

Quellen

1. Betriebskostenverordnung, § 1 und § 2: § 1 BetrKV, § 2 BetrKV
2. Bürgerliches Gesetzbuch, § 556 BGB
3. Handwerksordnung, § 1 HwO und Anlage A
4. Niederspannungsanschlussverordnung, § 13 NAV
5. Niederdruckanschlussverordnung, § 13 NDAV
6. Gewerbeordnung, § 34c GewO
7. IHK Bodensee-Oberschwaben: Hausmeisterdienste, Informationen zur Tätigkeit eines Hausmeisters
8. BGH, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19 (Notdienstpauschale), Bericht: Legal Tribune Online

Alle Quellen abgerufen am 26.09.2026.